Estudio de Títulos

Es el folio donde se inscribe todo lo que pasa con un inmueble: cada acto, contrato o decisión que lo afecta queda anotado ahí (Ley 1579 de 2012, art. 8). Su número identifica el inmueble ante la oficina de registro, y con él se pide el certificado (Ley 1579 de 2012, art. 67). Revise que sea el mismo número de la promesa y de la escritura: la oficina de registro no inscribe la transferencia de un inmueble que no esté «plenamente identificado» por su matrícula, su nomenclatura o nombre, sus linderos y su área (Ley 1579 de 2012, art. 16, par. 1).

La radicación es el número con el que la oficina de registro recibe un documento, con la fecha y la hora en que llegó (Ley 1579 de 2012, art. 14). Las anotaciones se hacen «siguiendo con todo rigor el orden de radicación» (Ley 1579 de 2012, art. 20), así que leerlas en orden es leer la historia del inmueble. El certificado muestra esa historia solo hasta el momento en que se expidió, y lo que se inscriba después no aparece. Por eso conviene revisar uno expedido poco antes de firmar.

Cada anotación dice de qué documento sale: una escritura, una sentencia, un oficio o una resolución, con su número, su fecha y la oficina de origen (Ley 1579 de 2012, art. 20). En el ejemplo, la anotación 006 viene del oficio de un juzgado: detrás hay un proceso judicial. Que un acto esté inscrito no lo vuelve válido, porque la inscripción «no convalida los actos o negocios jurídicos inscritos que sean nulos conforme a la ley» (Ley 1579 de 2012, art. 20, par. 1). Por eso el estudio lee también los documentos que soportan cada anotación.

La especificación dice qué clase de acto se inscribió. La ley los ordena en grupos: «tradición, gravámenes, limitaciones y afectaciones, medidas cautelares, tenencia, falsa tradición, cancelaciones y otros» (Ley 1579 de 2012, art. 8). En el certificado, el grupo va antes del código y del nombre del acto. En el ejemplo, la anotación 005 es una cancelación: se levantó una hipoteca y el inmueble ya no responde por esa deuda. Una anotación no es por sí sola un problema; lo que importa es qué clase de acto es y si sigue vigente.

Cada anotación dice quién interviene en el acto: de quién viene y a quién va. El propio certificado explica sus marcas en la línea de las personas: la X señala al titular del derecho real de dominio, es decir, al dueño inscrito, y la I a quien tiene un dominio incompleto. Solo quien figura como dueño en el registro puede transferir la propiedad, salvo los casos de falsa tradición (Ley 1579 de 2012, art. 3, lit. f). Un dominio incompleto es uno de esos casos: la ley inscribe como falsa tradición «la transferencia de derecho incompleto» (Ley 1579 de 2012, art. 8, par. 3). Quien le vende debe aparecer con la X.

El embargo es una medida cautelar. En el folio se inscribe en ese grupo, junto con las «demandas civiles» y las prohibiciones (Ley 1579 de 2012, art. 8, par. 3). Transferir un inmueble embargado es un acto con objeto ilícito y es nulo de nulidad absoluta (Código Civil, arts. 1521, num. 3, y 1741). La excepción es que el juez lo autorice o el acreedor consienta. Mientras el embargo no se cancele, es una alerta que el estudio tiene que resolver antes de que usted firme, y es de lo que la consulta de más abajo le ayuda a darse cuenta en el folio del inmueble.

Revisamos la cadena de propietarios inscritos y las anotaciones del folio de matrícula, que es la hoja de vida registral del inmueble, junto con las escrituras y los demás documentos que soportan cada anotación. Cada estudio lo hace personalmente el abogado. El certificado de tradición y libertad reproduce todas esas inscripciones (Ley 1579 de 2012, art. 67). Estos son los puntos que más pesan:

• Quién puede transferir. Solo quien figura como dueño en el registro puede transferir la propiedad, salvo los casos de falsa tradición (Ley 1579 de 2012, art. 3, lit. f). Si vende alguien que no es el dueño, el contrato vale, pero a usted no le transfiere la propiedad (Código Civil, arts. 752 y 1871).
• Falsa tradición. Es la transferencia de una cosa ajena, de un derecho incompleto o de un derecho sin antecedente propio, es decir, sin título anterior que lo respalde. En el folio se anota con el código 06 (Ley 1579 de 2012, art. 8, par. 3). Un proceso especial permite sanearla en inmuebles urbanos cuyo «avalúo catastral no supere los doscientos cincuenta salarios mínimos legales mensuales vigentes», y si el inmueble no tiene avalúo catastral se toma su valor comercial; en los rurales, el predio no puede exceder una Unidad Agrícola Familiar (Ley 1561 de 2012, arts. 3 y 4). Ese proceso no sirve para todos los inmuebles: quedan por fuera, entre otros, los bienes imprescriptibles o de entidades públicas, los que están en proceso de restitución de tierras, los ubicados en zonas de «alto riesgo no mitigable», en áreas protegidas o en resguardos indígenas y territorios colectivos, y los terrenos afectados por obra pública (Ley 1561 de 2012, art. 6).
• Hipotecas. La hipoteca sigue al inmueble aunque cambie de dueño (Código Civil, art. 2452). Por eso conviene exigir que se cancele antes de la escritura o pactar por escrito cómo se paga. La excepción es el inmueble comprado en remate judicial con citación de los acreedores hipotecarios (art. 2452, inc. 2).
• Embargos. Transferir un inmueble embargado es un acto con objeto ilícito, es decir, prohibido por la ley, y es nulo de nulidad absoluta (Código Civil, arts. 1521, num. 3, y 1741). La excepción es que el juez lo autorice o el acreedor consienta.
• Demandas inscritas. No impiden vender, pero quien compra queda sujeto a lo que decida la sentencia (Código General del Proceso, art. 591).
• Afectación a vivienda familiar. Para vender se necesita la firma de ambos cónyuges, o de ambos compañeros permanentes con al menos dos años de unión (Ley 258 de 1996, arts. 3 y 12). Sin ella, el acto queda viciado de nulidad absoluta (art. 6).
• Patrimonio de familia. Por regla general no se puede hipotecar (Ley 70 de 1931, art. 22). En la vivienda comprada con crédito convive con la hipoteca y, mientras haya deuda, no se levanta sin autorización del acreedor (Ley 546 de 1999, arts. 22 y 23). Para venderlo se necesita el consentimiento del cónyuge y, si hay hijos menores, el de ellos por medio de curador (Ley 70 de 1931, art. 23).
• Usufructo y servidumbres. Son limitaciones que pueden dejarle a otra persona el uso del inmueble o un paso por él (Código Civil, arts. 823 y 879).
• Herencias recientes. Durante diez años, un heredero con mejor derecho puede reclamar el inmueble (Código Civil, art. 1325, y art. 1326, este modificado por la Ley 791 de 2002, art. 12). Puede hacerlo incluso frente a quien compró después, si no lo ha adquirido por prescripción.

Revisamos veinte años de historia del inmueble, el doble de los diez años de la prescripción extraordinaria (Código Civil, art. 2532, modificado por la Ley 791 de 2002, art. 6). Quien posee un inmueble durante diez años puede adquirirlo aunque no figure como dueño.

• El certificado solo vale para la fecha y hora en que se expide (Ley 1579 de 2012, art. 72). Por eso conviene pedir uno nuevo justo antes de firmar.
• Algunas servidumbres se adquieren por prescripción de diez años y no figuran en el folio (Código Civil, art. 939, subrogado por la Ley 95 de 1890, art. 9). El estudio no reemplaza visitar el inmueble.
• La prescripción extraordinaria se suspende a favor de las víctimas de desplazamiento forzado (Sentencia C-466 de 2014). Ni siquiera veinte años de historia limpia cierran todas las puertas.
• La ley de restitución de tierras permite reclamar predios despojados o abandonados desde 1991 (Ley 1448 de 2011, art. 75). En ese proceso presume viciadas ciertas ventas posteriores (art. 77). Veinte años de historia no cubren todo ese periodo.

El estudio identifica los riesgos que constan en los documentos, para que usted los conozca antes de firmar.

No publicamos una tarifa fija, porque el trabajo cambia de un inmueble a otro. El valor depende de la complejidad del análisis: cuántas anotaciones tiene el folio, si en la historia del inmueble aparecen situaciones como el desplazamiento forzado y si hacen falta análisis adicionales. Por eso cotizamos después de revisar el certificado de tradición y libertad. Envíenoslo por WhatsApp y le enviamos la cotización.

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Normalmente lo encarga y lo paga el comprador. Comprador y vendedor pueden pactar otra cosa en la promesa: el contrato es ley para las partes (Código Civil, art. 1602).

No lo confunda con los gastos de la escritura (notaría, registro e impuestos), que son otro costo.

Una promesa con los requisitos legales obliga a firmar la escritura en el plazo o condición pactados (Código Civil, art. 1611, subrogado por la Ley 153 de 1887, art. 89). Por eso conviene hacer el estudio antes de firmarla y antes de entregar cualquier dinero.

Si el estudio encuentra un problema antes de la promesa, usted todavía puede pedir que se resuelva, negociar las condiciones o no seguir adelante. Si ya la firmó, cuéntenos la fecha prevista para la escritura cuando nos escriba.

Cotizar su estudio por WhatsApp si ya firmó la promesa →305 299 0474

Cuando la compra se financia con crédito hipotecario, la entidad que presta recibe el inmueble en hipoteca como garantía. Esa hipoteca debe otorgarse por escritura pública e inscribirse para tener valor (Código Civil, arts. 2434 y 2435).

La entidad que le presta hace su propio estudio de títulos y solo acepta el suyo. En su contenido, nuestra revisión es la misma.

El estudio se hace sobre el folio de matrícula, así que aplica a cualquier inmueble que tenga uno: casa, apartamento, lote o predio rural. Atendemos todo tipo de inmuebles.

En predios rurales hay un punto adicional. Los bienes imprescriptibles, como los baldíos, y los de entidades de derecho público no se adquieren por el paso del tiempo (Código General del Proceso, art. 375, num. 4). Por eso, si quien vende dice que es dueño porque ha poseído el predio muchos años, esa posesión no lo hace dueño de un baldío ni de un bien público.

Para probar que un predio rural es privado se necesita el título originario del Estado o títulos inscritos anteriores a la Ley 160 de 1994 (art. 48, num. 1). Esos títulos deben mostrar la cadena de propietarios durante al menos veinte años, que era el plazo de la prescripción extraordinaria cuando se expidió esa ley. Por eso hay que llegar al título vigente el 5 de agosto de 1974 (Sentencia SU-288 de 2022, párrs. 376 y 377). En un predio rural, entonces, puede hacer falta revisar títulos de 1974 o anteriores, mucho más allá de los veinte años habituales.

Entregamos el estudio en cinco días hábiles, contados a partir del día siguiente al pago del anticipo.

Si su caso necesita algo que cambie ese plazo, como pedir a la oficina de registro el certificado que amplía la historia registral a más de veinte años (Ley 1579 de 2012, art. 69), se lo informamos.

Para hacer el estudio necesitamos:

• El certificado de tradición y libertad del inmueble.
• La escritura del inmueble.
• Los soportes de pago de los impuestos del inmueble de los últimos años.
• El paz y salvo de la administración, si el inmueble está en propiedad horizontal (edificio o conjunto).

La primera fuente es el certificado de tradición y libertad: ahí constan hipotecas, embargos, demandas inscritas y falsa tradición, que explicamos abajo (Ley 1579 de 2012, art. 67).

Con el número de matrícula puede hacer una primera revisión en ¿Qué registra su folio?, al comienzo de esta página: le mostramos lo que los datos públicos registran sobre el inmueble.

En Colombia, quien compra un inmueble se vuelve dueño cuando la escritura se inscribe en la oficina de registro de instrumentos públicos (Código Civil, art. 756). Si quien vende no es el verdadero dueño, no le transfiere más derechos que los que tiene (art. 752). Por eso verificamos que lo que dice el vendedor corresponda a lo que consta en los documentos.

También sirve en los procesos de pertenencia (prescripción adquisitiva), en los que alguien pide ser declarado dueño por haber poseído el inmueble. Allí hay que acreditar quiénes figuran como titulares inscritos (Código General del Proceso, art. 375, num. 5). Cuando dos predios se superponen, permite comparar sus cadenas de títulos, junto con la revisión catastral.